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房屋租赁过程中，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。但是，有时一些情况可能导致租赁合同无效，哪些情形可能导致房屋租赁合同无效?房屋租赁合同无效的处理方法有哪些?以“房屋租赁未进行登记备案，房屋租赁合同是否无效”的案件为例。
鲁培栓律师，松江房产纠纷律师 ，上海松江区知名律师，擅长办理房屋租赁类型的案件。具备扎实的理论功底、求实的工作作风、周到的服务意识，使鲁培栓律师在当事人中间形成了良好的口碑，其工作业绩连年突出。目前，鲁培栓律师在房屋纠纷专研较深，擅长处理房屋租赁纠纷、 房屋租赁合同纠纷、房屋租赁中转让纠纷、房屋租赁中继承纠纷等。以当事人的权益为第一位，以当事人的完善法律服务为第一位，致力于提供最优秀的法律服务。
房屋租赁登记备案制度是一种对房屋租赁合同的内容以及合同行为变动进行登记备案的制度。我国《城市房地产管理法》第54条及《商品房屋租赁管理办法》第14条明确了房屋租赁登记备案制度，即房屋租赁合同的签订、变更、终止情况发生后的30日内房屋出租人应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续，并由房地产管理部门对符合租赁登记条件的予以登记及发给房屋租赁证。
本质上房屋租赁登记备案制度是房地产管理部门对出租方与承租方间已形成的房屋租赁合同是否合法，是否体现自愿、平等、互利和诚实信用、协商一致的原则,是否明确租赁双方的权利义务等的具体审查及事后确认，对房屋租赁市场的管理起到了重要监管作用。
但实践中，大家对登记备案是否影响房屋租赁合同的效力确存在着不同看法。
第一种观点认为,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。
第二种观点认为,登记备案对租赁合同的效力没有影响。只要双方当事人就合同主要内容达成一致,是合同各方的真实意思表示，不违反法律法规规定的无效情形即可。
第三种观点认为,租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。
笔者赞同第二种观点，虽然我国实行房屋租赁登记备案制度,但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段,登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件,是政府的行政行为,不是合同成立生效的要件。《合同法解释(-)》第9条后段规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》,并不是租赁行为合法有效的凭证。
房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋,规范房屋租赁市场和确保国家税收,且其性质属于行政机关的事后审查行为,与民事行为的效力无关,当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定,房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序,对合同成立及效力没有影响。《房屋租赁合同解释》第4条对此也作了规定。
1、出租人不具有出租权利
房屋的所有权人出租的应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
委托或代理出租的应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
共有房屋出租的应注意审查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
房屋转租的应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、违法建盖的房屋出租
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、合同期限违反法律规定
租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效;
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。
4、法律法规禁止出租
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)属于违法建筑的;
(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(3)违反规定改变房屋使用性质的;
(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(5)其他租赁合同无效情况
《合同法》规定：有下列情形之一的，合同无效：
(1)一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。
(1)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
(2)赔偿损失。没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
鲁培栓律师，上海松江区知名律师，律师的丰富实务经验、深厚的法律功底，使得鲁培栓律师在业务处理上十分出色。其视野开阔、思维活跃、逻辑严密、作风稳健被众多当事人所称赞。对于所承办的案件，都抱有十分的热忱与细心、专业的去处理，使得当事人可以获得最大的诉讼权益。