二手非普通商品房的税费计算
　　( 1 )取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：
　　卖方交纳
　　①营业税。按成交价的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 150 平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米 8000 元，总计购入价 1200000 元，卖出价为 1500000 元，则营业税为 1500000 元 x5% = 75000 元;
　　②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为 1500000 元 x0 。 5% = 7500 元;
　　③个人所得税。个人所得税的税率为 20% ，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额=成交价-买入价-合理费用(合理费用包括各种税费、装修费用) x20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。
　　④土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额 x 相应的税率。最低税率为 30% 。增值额的计算方法为：转让房地产收入-扣除项目之和(扣除项目指购进价、各种税费)。但目前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续。
　　⑤印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 x0 。 05% = 750 元;
　　买方交纳：
　　①契税：非普通住宅按成交价的 3% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 1500000 元 x3% = 45000 元;
　　②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 x0 。 05% = 750 元;
　　( 2 )取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：
　　卖方交纳
　　①营业税。按成交价与买进价差额的 5% 缴纳。举例：交易的房屋面积是 150 平方米 ，从开商处购买的价格是每平方米 8000 元，总计购入价 1200000 元，卖出价为 1500000 元，则营业税为( 1500000 元- 1200000 元) x5% = 15000 元;
　　②城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的 0.5% 缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为( 1500000 元- 1200000 元) x0.5% = 1500 元;
　　③个人所得税(免征)。
　　④土地增值税(免征)。
　　⑤印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 x0.05% = 750 元;
　　买方交纳：
　　①契税：非普通住宅按成交价的 3% 缴纳。按照上面的例子，契税标准为 1500000 元 x3% = 45000 元;
　　②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例，印花税为 1500000 元 x0.05% = 750 元;
　　3 .普通住宅与非普通住宅的区分标准
　　确定普通住宅与非普通住宅有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在 1.0 (含)以上，二是单套建筑面积在 140 (含)平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。


来源: 松江房产纠纷律师  

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