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力争返城的企业，如何才能够将老客户与新资源结合起来，这才是重点，也可能面临品牌边缘化。另外，最为重要的一点是，市场需要的是专业的地产开发企业，而非投资性企业。
芒果智库行业研究员 王詠雪
同策咨询研究中心总监 张宏伟
昆明（楼盘）风之铃市场调查研究咨询机构CEO 石远
业内人士 吴先生
布局一二线城市利润率高于三四线城市？
云南信息报《黄金楼市》：为何会出现这样的“房企返城”现象，在你看来有哪些因素促使他们作出这样的战略决策？
王詠雪：3-5年的战略实施，已经可以看到一个战略的成效怎么样。“返城”某些程度来说，从侧面也可以反映出一个房企的战略研发、管理跟踪等方面实战能力的强弱。房地产发展离不开城市化的进程，有眼光的企业会坚守一线城市，积极拓展二线城市，三四线城市有部分资源性战略。
张宏伟：几年时间转战三四线城市市场的经验，不少品牌房企开始明白，大多数三四线城市的市场容量有限，市场去化速度明显不及一二线城市。对于三四线城市的项目来讲，其价值提升速度明显不及一二线城市，利润率的贡献度也明显低于一二线城市的项目。
从市场周期的角度来讲，去年下半年以来，全国大中城市都开始大规模推地，尤其是一二线城市开始推出一些优质地块。土地市场刚刚复苏，价格还没有大幅上涨，即使现在来讲，土地价格也处在相对合理的阶段。因此，对于房企来讲，当前一二线城市拿地是一个比较好的时机。从布局的角度来讲，品牌房企会将战略布局的重点放在一二线城市，在这些城市里提高市场占有率将成为下一轮布局的重点。对于三四线城市，如果它们的利润贡献不大，那么，房企有可能会在今后一个阶段分阶段逐渐退出这些区域。
吴先生：在近年的楼市调控政策之下，房地产市场出现了系统性的下跌，三四线城市反弹力度并没有一二线城市快，面临的冲击很大、系统性的风险很高。三四线城市的人口流动性不高，其资金流动也不高。为此，三四线城市中，省会城市竞争力稍好。很多大房企的大盘在三四线城市运作一期之后，后期项目才再启动。
石远：确实如此，城市的发展级别，直接关系到房企的盈利。一二线城市项目的盈利能力、开发周期、项目的有效跟踪等明显强于三四线城市，一线城市实现利润最大化、效益最大化更加容易。
优质资源不断向大房企靠拢
《黄金楼市》：房企返城这一现象会进一步扩展吗？一些大型房企的返城做法会对市场产生什么样的影响？
张宏伟：大型开发企业对于市场的主导作用越来越明显，市场集中度越来越高，这就会让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，市场或房企之间有可能会逐渐分化。
从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。中小房企在市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，那么，这些中小房企也就有可能还面临着市场份额丢失及资金方面的问题。从当前土地市场来看，土地市场热点主要还是在一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值相契合。
总的来看，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块。优势资源不断向品牌房企集中；中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年，市场份额也会越来越低，最终一部分企业将不得不退出房地产市场。
至祥研究中心：大型房企与中小型房企之间的差距，使得后者很难去效仿前者的运营方式。仅就资金链而言，大型房企就要成熟很多，也拥有更强的资金运作能力，它们也就有机会更加灵活地选择年度内的拿地战略，保证企业整体发展的稳定和平衡。中小型房企如果没有独到的眼光或者特殊的资源能够获取土地，则很难在“房企返城”的过程中站稳脚跟，也需要付出高额的竞价。中小房企综合企业实力，合理布局未来发展才是更为理性的选择。如果有机会“返城”，也应该是一桩美事，但需要在产品等方面做更多的功课，以应对与大型房企的竞争。
新城开发更适合返城房企
《黄金楼市》：市场总是这样，你进我出，你强我弱，部分房企的战略收缩及返城现象对于昆明楼市有什么样的影响？哪个区域对返城房企最有吸引力？
至祥研究中心：市场总是在不断的变化之中，少数房企的调整并不会对昆明楼市发展的大趋势产生决定性的影响。房地产市场区域性强，特别是在限购政策的制约下，需求主体没有大的变化，土地供应有问题，房企顺应昆明城市发展的步伐才能够在本地获得更好的发展。>就当前昆明城市的发展来看，旧城改造和新城开发是两个主要的导向。旧城改造需要大量的前提投入和沉淀，并不适合返城房企选择。相比之下，新城开发对于返城房企具有更强的吸引力。从区域来看，泛亚科技新区、草海片区、东南板块的主城和新城的过渡区、北部山水新城等新兴区域，都可能在返城房企的重点关注范围之内。
张宏伟：在城镇化过程中，人口、资源、要素等向城市城镇中心集中，人口的增加势必也会带动房地产市场需求的增加。只要城镇化还没有完成，市场需求的增加也是必然的。
一线房企布局二三线城市，它们的品牌资源优势会促使整个房地产市场更加注重品质、口碑，也会引导市场需求差别化，甚至会专门针对当地高端人群推出其精品系列产品。这样，从整体上将促使行业产品质量、产品需求层次的提高，当然，一定程度上也会促使房价整体走高，也会导致土地市场价格竞争会更加激烈。反过来，土地价格的坚挺和不断走高，一定程度上也会间接推升房价走高。
王詠雪：区域的吸引力之外，还需要地块对企业的口味，同时，企业也需要做到量力而行。
返城房企坚守才能赢得市场
《黄金楼市》：返城房企再回昆明需注意什么？又要规避什么？
王詠雪：房企返城，其实有一个最大的背景是“国进民退”。而城市化进程中的红利，哪些企业可以享受到，这是显而易见的。
对于云南本土房企而言，要加强战略部门的构建及产品的研发。力争返城的企业，若在昆明市场小有名气，优势是有一批忠实的老客户，但如何才能够将老客户与新资源结合起来，这才是重点，也可能面临品牌边缘化。另外，最为重要的一点是，市场需要的是专业的地产开发企业，而非投资性企业。为此，在“十年九调控”的大势之下，坚守是最为重要的。
吴先生：就云南本土企业而言，本身的公关优势依然存在，昆明眼下的熟地不多，城中村改造项目较多，集中性的参与优质地段的改造，而不是盲目地参与地块的竞拍，可能是更为理智的方法之一。
至祥研究中心：拥有良好市场口碑的开发企业，尽管数年没有在昆明开发项目，但前期项目就是其最好的宣传，它们拥有实现市场影响力快速提升的基础。而政策等宏观层面的适应性应该不会成为问题，但是对于区域市场、产品设计、规划要求、竞争情况等方面需要有更多的关注，并加强对于客户需求意向的把握，才能够规避开发进程中的动态风险。
人口城镇化带来的商业商务需求是房企盈利所在
《黄金楼市》：房地产企业是城镇化进程中的中坚力量之一，它们的返城会对正在积极推进的城镇化带来些什么？
至祥研究中心：新“城镇化”运动的根本是要推进城乡差距的弥补，提升农村人口的收入水平，进而促使国家的经济发展形成新的持续性动力。过去的十几年，城镇化的突出问题是土地城镇化远快于人口城镇化，2000年至2010年间，城镇建设用地扩张了83%，而同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%。在此背景下，房价的快速上升已经成为城镇化继续推进的抑制因素，虚高的房价对潜在进入人口形成壁垒，增加了城镇化的成本，降低了居民的生活的幸福感。
未来的城镇化将更多的关注人口的城镇化，保证潜在转移人口能够有能力置业。房地产企业作为城镇化的中坚力量之一，其返城可以更多地参与正在进行的保障性住房建设，并伴随着城镇化的推进去换取长期利益。人口的城镇化必然会带来大量的居住需求，首次置业和改善置业将是市场的主流，它们是房企应首先关注的。人口的聚集又会带来商业和商务需求的发展，它们才是房企未来的盈利空间所在。
张宏伟：从“城镇化”的角度来讲，房企返城将进一步推进城市的重点区域如中央商务区、新区、城市副中心、高铁商务区的建设，也利于整个城市面貌与形象的更新。从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场，这些市场的持续开发将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。
吴先生：事实上，大房企仍会进驻三四线城市，也愿意承受三四线城市的系统性风险，但这些大房企多为国资背景的企业。民资企业、港资企业，还是更多地会选择潜力较大的一二线城市。